Аренда торговой недвижимости может пойти в рост

В торговых объектах частной формы собственности ставки аренды будут пересматриваться в сторону повышения, уверены эксперты.

Основные причины такого тренда – наметившаяся стабилизация курса рубля и вступивший 1 апреля в силу Указ Президента Республики Беларусь № 150, который ввел понятие базовой арендной величины и отменил госрегулирование ставок в торговых объектах частной формы собственности.

Напомним, указ №150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" Александр Лукашенко подписал 29 марта.

Документом совершенствуется порядок определения размера арендной платы по объектам недвижимости, которая будет определяться с учетом базовой арендной величины. Ее размер будет ежегодно устанавливаться Советом Министров с учетом годового уровня инфляции (индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему) и применяться с 1 апреля текущего года.

О том, как в этой связи изменятся взаимоотношения между собственниками торговых объектов и арендаторов и какие тренды придут на смену уже наметившимся тенденциям в этом сегменте коммерческой недвижимости “Ежедневнику” рассказал Андрей Алёшкин, директор ООО «Коллиерз Интернешнл».

Аренда «присела»
За прошедший год ставки арендной платы на столичном рынке торговой недвижимости «присели», констатирует эксперт.По разным объектам падение составило от 15 до 45 процентов, а в среднем по рынку на начало 2012 года ставки аренды снизились в пределах 30-32 процентов.

Основная причина такого тренда «лежит на поверхности» – девальвация национальной валюты, произошедшая в 2011 году.

– Привязка ставок арендной платы к базовой величине и прием платежей в белорусских рублях, естественно, по мере снижения официального курса рубля к евро или доллару демонстрировал снижение ставок в пересчете на эти валюты, – поясняет Андрей Алёшкин. – Нельзя сказать, что собственники не пытались как-то компенсировать потери от падающих ставок арендной платы. На протяжении года происходило официальное повышение и утверждение повышающих коэффициентов, но в целом в пересчете, например в евро, ставки аренды действительно снизились.
Так, в начале 2012 года арендные ставки в торговых объектах Минска без учета профиля арендуемой площади, специфики деятельности арендатора находились в диапазоне от 5 до 60 евро за м2 в месяц против «коридора» в 8-80 евро, характерного для рынка в начале 2011 года.

При этом, отмечает собеседник «Ежедневника», «просевшие» в прошлом году ставки арендной платы не оказали существенного влияния на спрос на торговые площади в собственность, и больше арендаторов на рынке не стало.В среднем по рынку число вакансий в торговых объектах Минска сегодня небольшое. Оценочно этот показатель находится в пределах 6,5-7 процентов от валовых арендопригодных площадей.

Более того, подчеркивает Андрей Алёшкин, уровень вакантных площадей теперь далеко не всегда зависит от географии торговых объектов. Например, наиболее крупные и на сегодняшний день наиболее современные минские объекты, такие как торгово-развлекательный центр «Экспобел» и торгово-общественный центр «Столица», находятся за пределами МКАД («Экспобел») и в самом центре города – центр «Столица». При этом уровень вакантности у обоих низкий.

– Сегодня с проблемами максимального заполнения площадей в большей степени сталкиваются объекты с непонятной или устаревшей концепцией, даже расположенные, казалось бы, в очень «проходных» местах. Постепенно утрачивают интерес со стороны арендаторов торговые центры 1-2-го поколений. И на этом фоне нам непонятно, что среди заявленных и реализуемых проектов до сих пор встречаются, по сути, те же торговые центры 1-2-го поколений, а их инициаторы особо и не стремятся что-то менять, – рассуждает директор ООО «Коллиерз Интернешнл».

Рынок «смешанного спроса»
Международная практика сегодня диктует только аренду объектов, при чем для различных сегментов ритейла, таких как сетевой продовольственный, fashion, DIY и т.д. Это, прежде всего, связано с оборотными средствами, так как их высвобождение позволяет развиваться, а объекты в собственности ограничивают их использование. Для белорусского же рынка характерен смешанный вариант, и ритейлеры предпочитают приобретать торговые площади в собственность.

По данным специалистов белорусского представительства Colliers International, сегодня предложение торговых помещений на продажу составляет в действующих объектах в среднем 2300-2800 долларов США за м2. В новых проектах, где приглашают приобретать помещения путем участия в долевом строительстве, предложение начинается, в основном, от 1700-1800 долларов США за м2. Год назад такие цены также встречались, но в целом предложение было более высоким: цены на продажу в диапазоне 2700-3200, а участие в долевом строительстве 2200-2500 долларов США за м2, подчеркивает Андрей Алёшкин.

Снижение цен продаж имеет несколько другую природу, нежели падение ставок аренды, считает эксперт, поскольку здесь нет привязки к базовой величине, и никто не запрещал продавцу номинировать цену продаж в долларах или евро с оплатой по курсу Нацбанка на день проведения расчетов.

Однако платежеспособность клиентов за прошлый год реально упала. Привлекать для покупки помещений кредиты банков при сложившихся в 2011 году процентных ставках также стало невыгодно. В результате, продавцы вынуждены были пойти на снижение цены предложения, а реальные цены заключенных сделок, как правило, были еще ниже от предложенной продавцом цены.

– Мы, как международные консультанты, всегда заинтересованы, чтобы у объекта был один собственник. Это повышает его дальнейшую инвестиционную привлекательность, удобство управления и живучесть на изменяющемся рынке и растущей конкуренции. Но реальность такова, что многие проекты торговых центров строятся путем долевого строительства. Соответственно, есть и заинтересованные в этом дольщики-покупатели. А что лучше для ритейлеров – иметь недвижимость в собственности или арендовать – это зависит от политики компаний, – считает собеседник «Ежедневника».

Перспективы на вырост
В связи с наметившейся стабилизацией курса рубля и, особенно, принятием Указа Президента Республики Беларусь № 150, согласно которому было введено понятие базовой арендной величины, позволившее объектам частной формы собственности формировать ставки арендной платы на договорных отношениях, предпосылок к падению ставок однозначно нет, уверен эксперт.

Впрочем, рост в объектах государственной (и приравненной к ней, согласно Указу) собственности произойдет щадяще, на уровень разницы между базовой арендной величиной и существовавшей ранее базовой величиной, от которой и исходили расчеты.

– В объектах частной собственности ставки аренды, безусловно, будут пересматриваться в сторону повышения. Но мы не ожидаем резкого скачка выше уровня, существовавшего на начало 2011 года (в пересчете на евро).

Скорее всего, собственники, пересматривая договора с арендаторами, будут стремиться компенсировать те потери, которые понесли за прошлый год в результате девальвации. Поэтому ситуация здесь складывается двоякая: с точки зрения ситуации на рынке, сложившейся еще по состоянию на март текущего года, – это будет рост. С точки зрения ситуации годичной давности – произойдет корреляция и стабилизация ставок, обрушившихся по понятным причинам, – предполагает Андрей Алёшкин.

При этом не исключено, что в таких условиях может произойти ротация части арендаторов. Ведь не всем даже психологически комфортно будет платить по нынешнему курсу, например, 60 евро. Одно дело, когда это было год назад 240 тысяч, и другое – более 600 тысяч… А кто-то и физически не сможет это позволить, если упали обороты. Поэтому в ближайшие 2-3 месяца на рынке ожидается период «притирки» и адаптации арендаторов и собственников к новым условиям взаимодействия.

– Исключения составят разве что новые торговые центры – в текущем году ожидается ввод ряда крупных современных торгово-развлекательных центров, вроде Автовокзала «Центральный» (рабочее название объекта), которые на старте могут выйти с более высокими ставками, – рассуждает Андрей Алёшкин.

Но не только арендодатели безоговорочно будут сегодня диктовать условия.

– У нас рынок в секторе торговой недвижимости еще пока не стал рынком арендатора, но уже и не полностью рынком собственника. Скорее, он приближается к паритету. У многих ритейлеров разработана стратегия входа в объекты, где предусмотрена предельная допустимая ставка арендной платы. И если собственник заинтересован, чтобы этот ритейлер был в числе арендаторов его объекта, ему придется считаться с политикой развития данной сети и идти на компромисс, даже если он рассчитывал получить большие платежи от аренды. Либо искать альтернативу, что не всегда возможно, резюмирует собеседник «Ежедневника».

Ежедневник